在肯尼亚开发房地产：中国开发商法律指南
您来肯尼亚是为了建房、卖房，而不是在环境与土地法院（Environment and Land Court）打三年官司。 在肯尼亚的每一位外国开发商，都想做好五件事： 买到产权经得起考验的土地。 以总部和银行都认可的结构持有土地。 顺利取得审批，不留合规风险。 把房子卖给能从银行贷到款的买家。 把利润汇回国内。 这五件事，每一件都受肯尼亚法律约束。下面逐一说明您需要知道什么，以及好律师的价值体现在哪里。 1. 买到产权经得起考验的土地 产权欺诈是肯尼亚最古老的房产骗局：伪造地契、一地多卖、由从未拥有土地的人出售土地。卖家再自信、地契印得再精美，都说明不了什么。只有土地登记册才说真话。 在您支付定金之前，我们会： 正式查册：在土地登记处（内罗毕的产权通过 Ardhisasa 系统）核实所有权人、土地权属、租期剩余年限，以及是否存在抵押、警示登记或限制。 实地核查 ：边界、面积、批准用途，并确认地块不属于道路保留地、河岸保护地或公共土地。 核实卖方：卖方为公司的，查验 CR12 股东名册及董事会决议；属于夫妻共同财产的，取得配偶同意。 确认不是农业用地 ：根据《土地管制法》（Land Control Act），向非公民或有外国股东的公司转让农业用地，必须被拒绝批准；未获批准的交易无效。”城外不远” 的便宜地块，往往就是农业用地。 保护您的资金 ：先取得地方税和地租结清证明；定金由律师作为保管人持有，绝不直接交给卖方。 完成以上步骤后，我们才会进入审批、估价、缴纳印花税和过户登记阶段。 2. 选择经得起审查的持有结构 根据《肯尼亚宪法》第65条，非公民只能以租赁方式持有土地，期限不超过99年。超过99年的授予并不无效，而是自动缩短为99年。 两点最容易让开发商吃亏： 您的肯尼亚公司也可能被视为外国人。 只有全部由肯尼亚公民持股的公司才被视为公民。只要有一名中国股东，该公司在土地法上即属非公民。 剩余年限比纸面更重要。 一份只剩40年的租约，就是一项40年的资产，银行和买家都会按此定价。 可能有人建议您把土地登记在肯尼亚”朋友”、司机或挂名股东名下。请不要这样做。代持人才是法律上的所有权人。一旦他去世、离婚、负债或改变主意，您的项目就成了他的遗产、配偶或债权人的事。为规避第65条而设计的安排，还可能在您最需要时无法执行。 合法的选择是存在的，例如由控股公司持有租赁土地，或通过签订完善股东协议的合资企业持有。哪种最合适，取决于您的融资方式和退出计划。银行和总部审计师都会问您如何持有土地，答案最好在他们开口之前就准备好。 3. 顺利取得审批，不留合规风险 动工前，通常需要： 根据2019年《物理与土地利用规划法》（Physical and Land Use Planning Act）取得县政府的开发许可；地块规划用途不符的，还需申请变更用途。 [...]